Ingatlanügyletek

Az ingatlannyilvántartásról szóló 1997. Évi CXLI Törvény -!lnytv./ 32. § (3) bekezdése értelmében a tulajdonjog, haszonélvezeti jog, a használat joga, szolgalmi jog, vételi jog, jelzálogjog (önálló jelzálogjog) keletkezésére, módosulására, illetve megszűnésére vonatkozó bejegyzésnek közokirat - azaz közjegyzői okirat - vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat alapján van helye. A közokirat alapján -a törvényben meghatározott feltételekkel - végrehajtásnak van helye.

Az ingatlanra vonatkozó tulajdonjog, haszonélvezeti jog, használat joga, szolgalmi jog, vételi jog, jelzálogjog keletkezésére, módosulására, vagy megszűnésére vonatkozó szerződés csak közjegyző vagy ügyvéd közreműködésével jöhet létre olyan formában, ami alkalmas a kívánt joghatás kiváltására, azaz a jog ingatlannyilvántartási bejegyzésére, a korábbi bejegyzés módosítására, vagy a jog törlésére.

A KÖZJEGYZŐI OKIRAT JELLEMZŐI

A közjegyzői okiratba foglalt szerződés későbbi vitát kizáró módon bizonyítja, hogy a szerződést kik, mikor és milyen tartalommal kötötték meg. A közjegyző tájékoztatási kötelezettsége, a közjegyzői eljárás sajátosságai - pl. kötelező felolvasás - miatt nehéz arra hivatkozni, hogy az Ön szerződéses partnere nem tudta mit írt alá.

A közjegyzői okiratba foglalt szerződés alapján közvetlen végrehajtásnak van helye akkor, ha az okirat tartalmazza szolgáltatásra és ellenszolgáltatásra (pl. az ingatlan tulajdonának átruházására, birtokba adására, a vételár megfizetésére) irányuló kötelezettségvállalást, a jogosult és a kötelezett (a szerződő felek) megjelölését, a kötelezettség tárgyát, mennyiségét (összegét) és jogcímét, a teljesítés módját és határidejét. Ha a kötelezettség feltételnek /pl. fizetés/ vagy időpontnak a bekövetkezésétől függ. a végrehajthatósághoz az is szükséges, hogy a feltétel vagy időpont bekövetkezését közokirat tanúsítsa. Végrehajtásnak továbbá akkor van helye, ha a közjegyzői okiratba foglalt követelés bírósági végrehajtási útra tartozik, és ha a követelés teljesítési határideje letelt.

Ha a szerződésben érdekelt bármely fél nem tesz eleget vállalt kötelezettségének, az okirat alapján fennálló közvetlen végrehajtási lehetőség megkíméli a szerződésszerűen teljesítő felet egy elhúzódó per költségeitől, és ezzel együtt megtakaríthatóvá válik a perrel járó idő. Az okirat végrehajtási záradékkal történő ellátását követően kikényszeríthetővé válik pl. a vételár megfizetése, vagy pl. a megvásárolt ingatlan birtokba adása, de ugyanígy végrehajthatóvá válik a zálogtárgyból való kielégítés.
A közvetlen végrehajthatóság lehetősége alkalmas arra. hogy a szerződő feleket szerződésszerű magatartásra késztesse, azaz arra, hogy a szerződés rendelkezéseit betartsák.
A közjegyzőnek hivatali kötelezettsége az, hogy a feleknek az általuk kötött ügyletről, teljes körű és pártatlan szakmai tanácsadást nyújtson, ennek megfelelően a közjegyző nem egyik vagy másik fél képviselője, hanem valamennyi szerződő fél részére megvilágítja a tervezett ügylet jogi következményeit. A jogellenes ügyleteknél való közreműködést a közjegyzőnek hivatalból meg kell tagadnia.
A közjegyzőnek a fentiek értelmében hivatalból azonosítania kell a szerződő feleket és meg kell győződnie
az ügylet jogszerűségéről.
Az ügyletről egyetlen eredeti szerződés - példány készül (a felek az eredetivel azonos értékű hiteles kiadmányt és hiteles másolatokat kapnak). amelyet a közjegyző őriz. biztosítva ezzel az
okirat tartalmának megváltoztathatatlanságát.

Az ügylet ellenértéke (pl. vételár) szerződésszerű teljesítésében komoly szerepet játszhat az ún. közjegyzői. bizalmi őrzés, amely letéthez hasonló intézmény. Az ezzel kapcsolatos felvilágosításért forduljon az ügylet lebonyolításával megbízandó közjegyzőhöz.
A közjegyzői okirat tehát annak végrehajthatósága, valamint a közjegyzői
eljárásra vonatkozó törvényi előírások folytán a szerződő feleknek fokozott szerződéses biztonságot kínál.

A KÖZJEGYZŐI DÍJ

A közjegyzői díjszabásról szóló 14/1991. (X1.26.) IM.
rendelet a közjegyzők részére kötelező díjtételek alkalmazását írja elő, amely e területen garantálja az ügyfelek védelmét.
A közjegyzői díjak általában az ügyértéktől (pl. ingatlan értéke, vételár, stb.) függenek.
A közjegyzői díj mértéke az ügyérték emelkedésével csökken, minél magasabb az ügyérték, annál kisebb arányú az ehhez kapcsolódó közjegyzői díj:
Az Ön konkrét szerződése során alkalmazandó közjegyzői díjról kérjen felvilágosítást az ügyintézéssel megbízandó Közjegyzőtől.

SZOLGÁLTATÁS AZ ÜGYINTÉZÉSBEN

A közjegyző. mint hatóság szoros kapcsolatban áll a Földhivatalokkal és egyéb hatóságokkal, ugyanakkor törvény által előírt kötelezettsége, hogy az előtte kötött jogügyletek kapcsán, ha ezek hatályosulásához más hatóság (Földhivatal. Gyámhatóság Közigazgatási Hivatal stb.) eljárása is szükséges, ezt a hatóságot megkeresse. Ennek megfelelően a közjegyző az ingatlanügyletekkel kapcsolatosan teljes körű ügyintézést végez kezdve a tulajdoni lap beszerzésével. a szerződés elkészítésén és az ahhoz szükséges esetleges engedélyek beszerzésén keresztül, a kiváltandó jog (tulajdonjog, haszonélvezet, stb.) ingatlan - nyilvántartásba történő bejegyeztetéséig.
A közjegyzői eljárás ingatlanügyletek esetén tehát teljes körű ügyintézést, és fokozott szerződéses biztonságot kínál, kiszámítható, versenyképes díj ellenében.
A közjegyzői okirat által kínált előnyök nem csupán az ingatlanügyletekre vonatkoztathatók, hanem érvényesülnek minden olyan ügylet esetében ahol a közjegyzői okirat által biztosított közvetlen végrehajthatóság szempontként felmerülhet, azaz a szerződéses forgalom csaknem minden területén. Kérdéseikkel forduljanak a közjegyzőhöz.